Financiamento imobiliário: qual a melhor alternativa?

Por Fábio Lopes

Na semana passada, escrevemos sobre os cuidados necessários para a aquisição de um imóvel. Mas, infelizmente, quando alguém pretende comprar uma casa ou um apartamento, as preocupações não se restringem a verificar apenas se existem infiltrações, rachaduras etc. Para a concretização do sonho, é necessária uma coisa fundamental: dinheiro. Em razão disso, destacaremos hoje as diversas formas de se comprar um imóvel a prazo.

A primeira coisa que o consumidor deve saber é: o melhor negócio é o que atende os seus interesses. Não há uma modalidade de compra a prazo melhor ou pior. Existem alternativas mais ou menos interessantes para cada caso. Compreender isso é a chave para um bom negócio.

A segunda é: o valor final da compra será muito maior do que o preço do imóvel. A razão disso varia de modalidade para modalidade de financiamento, mas é uma realidade. Não adianta reclamar.

Em relação às modalidades para a compra de imóvel a prazo, o mercado oferece algumas, quais sejam: o financiamento, o consórcio, os títulos de capitalização imobiliária e as cooperativas habitacionais. Vejamos cada uma delas.

1. Financiamento imobiliário
O financiamento imobiliário é um contrato em que um banco ou um agente financiador empresta dinheiro para que alguém compre um imóvel. Em troca, quem recebe o empréstimo paga mensalmente durante o prazo previsto no contrato um valor chamado de prestação.

A prestação do financiamento imobiliário é composta de duas partes. A primeira chamada de amortização do saldo devedor é uma parcela do valor emprestado pelo banco para a compra do imóvel. A segunda, os juros incidentes sobre o saldo devedor, é o pagamento pelo valor emprestado, ou seja, é o que se paga pelo “aluguel” do dinheiro.

A principal vantagem do financiamento imobiliário frente as demais modalidades é a entrega imediata do imóvel e, por isso, é indicado para quem necessita de um local para morar. Contudo, na maioria dos casos, o interessado necessita pagar à vista as taxas de abertura de crédito, de avaliação do imóvel, de análise jurídica da documentação e o valor de 20% do imóvel para ter a proposta aceita pelo agente financiador.

No mercado brasileiro, existem basicamente três tipos de financiamento: o Sistema Price, o Sistema de Amortizações Constantes (SAC) e o Sistema de Amortização Crescente (SACRE).

1.1 Sistema Price
O Sistema Price apresenta prestações fixas, as quais são reajustadas pelo índice de inflação apontado no contrato. Assim, por exemplo, se a prestação mensal for ajustada em R$1.000,00, o consumidor pagará até o final do contrato R$1.000,00 mais a correção monetária.

Nesse sistema, até a metade do prazo de financiamento, a prestação se destina mais ao pagamento dos juros, sendo a amortização muito pequena. Somente a partir do oitavo ano de contrato o abatimento da dívida passa a ser mais expressivo.

A vantagem do Sistema Price é a prestação inicial ser menor em relação ao outros sistemas. A desvantagem é que o saldo devedor diminui mais lentamente em relação ao SAC e ao SACRE.

1.2 Sistema de Amortização Constante (SAC)
No SAC, a prestação diminui ao longo do tempo. Isso ocorre em razão do valor da amortização do saldo devedor ser constante e dos juros, decrescente.

A vantagem do SAC é a amortização constante do saldo devedor. Com isso, a dívida diminui desde o início do contrato. A desvantagem é o valor da prestação no início do financiamento, a qual é mais elevada do que a do Sistema Price.

1.3 Sistema de Amortização Crescente (SACRE)
No SACRE, o consumidor paga uma prestação inicial muito alta. Entretanto, ao longo do contrato, diminui bastante. Dessa forma, a amortização do saldo devedor ocorre de modo muito mais rápido e valor dos juros ao final do financiamento acaba sendo bem menor.

A vantagem desse sistema é que o saldo devedor diminui muito mais rápido que nas outras modalidades e, com isso, o consumidor paga menos juros. Entretanto, no início do contrato, a prestação é muito mais alta se comparada com os outros sistemas.

2. Consórcio Imobiliário
O consórcio imobiliário funciona como o de automóveis. Durante as assembléias, as cartas de crédito para a compra do imóvel são entregues aos contemplados no sorteio e aos consorciados que oferecem o maior lance.

A grande vantagem dos consórcios imobiliários é a ausência de juros. O consorciado paga, juntamente com a sua cota mensal, uma taxa de administração. Algumas administradoras exigem também uma taxa de fundo de reserva, a qual servirá para evitar prejuízos decorrentes da inadimplência.

A desvantagem reside no fato de que o consorciado pode demorar muito a ser contemplado. Portanto, essa modalidade não é aconselhável para quem necessita do imóvel imediatamente.

3. Títulos de Capitalização Imobiliária
Os títulos de capitalização imobiliária funcionam como uma poupança programada. O consumidor deposita mensalmente um valor fixo e, ao longo do tempo, pode ser sorteado e receber a carta de crédito para a compra do imóvel.

A grande vantagem é a ausência de juros e, nos títulos mais novos, de taxas de administração. A mensalidade é reajustada somente pelos índices de inflação.

A desvantagem reside no fato de que o aplicador pode demorar muito até ser contemplado.

4. Cooperativas Habitacionais
As cooperativas habitacionais são grupos de pessoas que se reúnem para construir, por conta própria, os imóveis. Logo, os próprios membros são os responsáveis pelo gerenciamento da obra.

A maior vantagem é a diminuição dos custos da obra, uma vez que não há a figura do incorporador. Mas o risco é grande, pois, se um dos cooperados não honrar com os seus compromissos, os demais podem não ter condições de arcar com o custo da obra.

Agora é só escolher a modalidade mais adequada a sua realidade. Boa sorte!