Alugue um imóvel sem problemas

Passo a passo para quem não quer ter dor de cabeça na locação de imóveis

Fábio Lopes

À procura de um imóvel

1. Atualmente, existe uma oferta muito grande de imóveis para locação. Por isso, não se afobe em alugar o primeiro que aparece. Às vezes, há um melhor negócio logo na esquina.

2. Analise se o valor do aluguel se enquadra em seu orçamento. Lembre-se que, em regra, as cotas condominiais e o valor do IPTU são repassados ao inquilino.

3. Dê preferência aos imóveis próximos a escolas, hospitais, comércio e atendidos com bom serviço de transporte.

4. Verifique se existem infiltrações, rachaduras e mofos. Teste as instalações elétricas e hidráulicas.

5. Analise os hábitos da vizinhança para saber se a sua adaptação no local será possível ou não.

Antes de assinar o contrato

1. Verifique se a pessoa que se apresenta como dona do imóvel é realmente a proprietária. Solicite a certidão de ônus reais do imóvel e veja se no documento consta o endereço do imóvel e o nome completo do proprietário no último ato de compra e venda.

2. Procure saber se o imóvel possui débitos de água, luz e gás. Se houver, exija a quitação. Em muitos casos, apesar de ser uma prática ilegal, as concessionárias de serviços públicos se recusam a passar as contas para o nome do inquilino antes de quitada a dívida.

3. Caso a locação seja intermediada por uma corretora de imóveis, não pague os valores referentes à aferição de idoneidade do inquilino. Segundo a lei de locações, essa despesa é do proprietário. Se não for possível alugar o imóvel sem pagá-la, solicite um recibo com a discriminação do serviço e cobre do locador a restituição do valor.

4. Exija do proprietário o termo de vistoria, o qual deverá conter as informações do estado geral do imóvel, como: condições das janelas, das instalações elétricas, hidráulicas, do piso, das portas etc. Esse documento é muito importante, pois indica como o imóvel foi entregue ao inquilino e como deverá ser restituído ao final do contrato. Não esqueça de verificar se o documento foi assinado!

5. Leia atentamente o contrato de locação. Esse documento deve indicar o endereço do imóvel; a sua destinação (residencial ou comercial); o valor do aluguel e o seu índice e forma de reajuste; o local do pagamento; a modalidade da garantia, se houver; se ficará a cargo do inquilino o pagamento dos tributos e do condomínio, e o valor da multa rescisória.

6. Se for possível, peça para incluir no contrato uma cláusula de vigência da locação em caso de venda. Desde que seja averbado no Registro de Imóveis, mesmo que o imóvel seja vendido a um terceiro, o contrato de locação deverá ser cumprido até o final do prazo estipulado.

Modalidades de Garantia

O locador poderá exigir, antes de assinar o contrato, uma garantia em relação ao pagamento dos aluguéis. Segundo a lei de locações, há três tipos de garantias, a saber: a fiança, o seguro de fiança locatícia e caução.

1. A fiança é a modalidade mais conhecida. Nela, uma pessoa oferece os seus bens em garantia do pagamento dos aluguéis devidos pelo inquilino.

2. O seguro de fiança é uma espécie de seguro destinado a para cobrir o valor dos aluguéis caso o locatário não honre com o seu compromisso. Segundo a legislação, cabe ao locatário arcar com o custo de contratação do seguro.

3. A caução é a modalidade em que o locatário dá em garantia ao pagamento dos aluguéis um bem de seu patrimônio. É comum o locador exigir o pagamento antecipado de três meses de aluguel como caução, mas esse procedimento não é o determinado pela lei de locações. O valor equivalente aos três meses de aluguel deve ser depositado em uma conta poupança e devolvido, se não houver débitos, ao locatário ao final do contrato.

É facultado ao locador alugar o imóvel sem nenhuma dessas garantias. Nesse caso, poderá exigir do locatário o pagamento antecipado do aluguel desde que esteja previsto no contrato.

Após a assinatura do contrato

1. Se for interesse seu adquirir o imóvel futuramente, averbe o contrato de locação no Registro de Imóveis. Dessa maneira, caso o proprietário o venda a terceiro, você poderá depositar o valor do imóvel em juízo e haver para si a propriedade do bem.

2. Averbe no Registro de Imóveis o contrato de aluguel caso exista a cláusula de vigência de locação em caso de venda.

Direitos do Locatário

1. Devolver o imóvel mediante o pagamento da multa contratual.

2. Devolver o imóvel sem o pagamento da multa contratual caso seja transferido por seu empregador para trabalhar em local muito distante, devendo o locador ser informado com antecedência mínima de 30 dias.

3. Devolver o imóvel alugado por prazo indeterminado mediante aviso por escrito, o qual deverá ser entregue com antecedência mínima de 30 dias.

4. Propor ação revisional a fim de ajustar o aluguel ao valor de mercado, desde que a locação já tenha mais de três anos e não haja acordo quanto à redução do valor.

5. Exigir do locador a descrição minuciosa do estado do imóvel quando da assinatura do contrato de aluguel.

6. Exigir o reparo dos defeitos existentes antes da assinatura do contrato.

7. Exigir o recibo do pagamento do aluguel contendo a discriminação de todas as importâncias pagas;

8. Preferência na aquisição do imóvel.

Deveres do Locatário

1. Pagar o aluguel, o prêmio de seguro e as despesas ordinárias do condomínio (despesas de manutenção), assim como, se o contrato determinar, o IPTU, o condomínio e a taxa de incêndio.

2. Conservar o imóvel, devolvendo-o ao final da locação conforme foi recebido.

3. Usar o imóvel de acordo com o convencionado no contrato.

4. Avisar o locador sobre reparos que a ele incumba resolver.

5. Reparar os danos causados ao imóvel.

6. Entregar ao locador os documentos relativos a tributos ou ao condomínio.

7. Permitir a visita do locador no dia e horário combinados previamente.

8. Consentir que sejam realizados os reparos urgentes e de responsabilidade do locador. Se durarem mais de 10 dias, o locatário poderá exigir o abatimento no valor do aluguel. Se durarem mais de 30 dias, é possível rescindir o contrato sem pagar a multa.

Em caso de dúvidas, envie um e-mail para fabiolopes.adv@gmail.com ou consumidorcidadao@bol.com.br . Será um prazer ajudá-lo.